多重債務がついた物件でも売れます
目次
- ○ 住宅ローンを利用するのは当たり前の時代に
- ・返済が滞ったらまずやることとは
- ・税金滞納の確認
- ○ 返済を続けることができなくなった時
- ・債務整理の種類
- ○ 任意整理って何をしていくのか、必要な書類などは？
- ・任意整理を進めるにあたり
- ・売却活動時は住んでいることができるのか？
- ・売却先が決まったら
- ○ 最後に
住宅ローンを利用するのは当たり前の時代に
住宅や土地を購入する時、現金一括で購入する人は今では珍しいお客様と言えるほど現在はフラット３５をはじめとする住宅ローンを利用して土地や住宅を購入することが多い時代となっていると言えます。
また、長い不況の中返済が滞ってしまったり、自身の事業資金として住宅を抵当に事業資金の調達をする方や生活費などを捻出するために借入を起こす方なども今では少なくありません。
しっかり返済していれば問題ありませんが、今日は返済が滞ってしまい返済ができず住宅の売却を考えていても登記簿謄本にある乙区の権利部分に多くの債権が設定されているが故に売却できない方へどうやって売却していくかをご説明していきます。
返済が滞ったらまずやることとは
まず初めに、返済ができずに家を手放してしまうこと自体は今の時代では珍しいことでもなく、また恥ずかしいことでもありません。返済ができない時にしかるべき行動をしっかり撮ることができるかが重要となってきます。
債権先の考えにもよりますが、２ヶ月返済が滞ってしまった時は必ず債権先へ連絡をして返済方法について相談をしましょう。
この相談をせずに返済催促の通知が送られてきていても何もしない方は、しっかりと相談をしている人に比べ後々残債務が多く残ってしまったり、最悪のケース競売による売却で二束三文で大切な不動産を手放すことになるケースがあります。
この時に債権先へ連絡し相談することとしては
そのローン商品内容により異なりますが、まずは毎月の支払いがどの程度なら返済することができるのかを伝えた上でローンの支払い方法を見直していきましょう。こうすることでローンを再設定する手数料や当初予定していた完済時の金利金額は変わってしまいますがご自身の不動産を売却しなければならない自体は回避できる可能性があります。
事業を行っている方に多いケースが、メインバンク以外にも様々なところからの借入により抵当権設定が多くあることがあります。
乙区へ多くの抵当権が設定されている場合、不動産売却時に全ての債権者から抵当権解除、抹消登記（乙区の抵当権を外してもらうこと）をしなければ不動産は売却できません。この時、債務全て（借入している総額）を不動産売却価格が上回っていれば抵当権解除は行っていただけますが、不動産売却価格が下回っている場合は債権者と協議をした上で納得していただく必要があります。
このようなことがあるため、債務はできるだけ一本化できるようにメインバンクなどと相談しましょう。
税金滞納の確認
よく弊社にご相談をいただく方でも一番勘違いされていることは、税金の滞納でも固定資産税などを払っていれば売れるでしょ？と勘違いをされている方が多くいらっしゃいます。しかし答えは「NO」です。
全ての支払うべき義務のある税金において支払いをしていない場合、かつ督促状などについても対応していない場合、返済が滞っている債務があった場合と同じく、各諸官庁からの差押があります。
そして、税金という性質上もあり一度差押がかかると原則全額完納しなければ差押解除がされません。
この点では金融機関などの債務よりも厳しいといえます。
では、このようにならないためにはどうしていくべきかですが、まずしっかり支払い納付書は取って置いた上で、支払い漏れが無いかを確認しましょう。確認した上で支払いができていない場合は、担当窓口にしっかり相談をしましょう。相談内容としては分納することはできないか、どの程度まで部分入金すれば猶予がもらえるか、などです。
また、既に督促状などがきてしまっている場合は１日も早く督促状を持参の上督促先へ連絡をし、納付方法について相談をすることを強くお薦めします。
税金の支払いは他の債務（借金など）とは異なり、万が一自己破産をしたとしても一生かけて支払っていくものですので、支払いが滞るのであれば必ず早い段階に相談をしていきましょう。
返済を続けることができなくなった時
先ほどの返済方法を見直すことで支払いを続けていくことができる場合もありますが、多重債務となっている場合、多くの方が返済方法を見直しても支払いを続けることができない状態に陥っていることがあります。金利が高いところからの借入などを見直して一本化しようとしたが受け入れ先がなかった、既に債務総額が不動産の固定資産評価額を超えており、返済方法の見直しができないなど様々な理由がありますが、そうなった場合場合どのようにしていくかをご説明していきます。
債務整理の種類
今まで色々と工面を支払いを行ってきましたが、いよいよ支払いができず滞ってくると自暴自棄になってしまい、最悪のケース（競売）に発展した方々も多く見てきました。しかし、ここからどのように自身の債務を整理するかによって不動産売却時の結果が大きく変わります。
債務整理をする中で、大きく分けて
１ 民間による債務整理（任意整理）
２ 裁判所による債務整理（自己破産）
この二つがあります。＊個人民事再生という方法もありますが今回は省略いたします。
この二つの違いとしては、１番は民事で行うため法的制限が少なく柔軟な交渉ができることですが、法的な強制力はありません。また不動産売却などをしたとしても残債務（売却しても残ってしまう借金）などは月々分割して支払いをしていきます。
２番はいわゆる自己破産となります。こちらは裁判所による手続きとなります。自己破産が認められた場合、債務は全て無くなりますが、抵当権に入っていない不動産なども全て売却しなければなりません。また、公的な仕事ができなくなる場合や資格剥奪されてしまうものもあります。
自己破産は債務が全て無くなるため一見自己破産手続きの方がメリットがあるように思えますが、官報に通知されたり、公的な仕事に就くことができない、資格免許などが剥奪されるものがある、信用情報へ事故開示（ブラックリスト入り）してしまうことも考えると新たに歩み出す人生を考えた時、弊社では任意整理での債務整理を薦めております。
任意整理って何をしていくのか、必要な書類などは？
実際、返済方法を見直しても支払い続けることができない場合、事業継続が困難なため廃業するなど様々な事情はありますが、任意整理をしていく上でどのように進めて行けばいいのか、必要書類や自分たちが準備するものは何かあるのか、いつまで住むことができるのか、途中で債務者からの連絡などはどうすればいいのかなどをご説明していきます。
任意整理を進めるにあたり
まず、不動産売却を決めたとしてもお客様の意向による不動産価格では売却できないことが圧倒的に高いです。
その理由としては、
先述したとおり、多重債務の場合ほとんどが固定資産評価額を上回る借入となっていることが多いため、先に債権者と協議をする必要があります。そのため、お客様が設定した金額ではなく不動産業者が査定した金額を基に債権者と協議を行いどの債権会社どの程度の金額を回収するかなどを協議しておく必要があります。
また、この時に引き渡し時の引越し費用や不動産業者への仲介手数料や、司法書士への報酬などについても一緒に協議すると売却先が見つかった時に決済までスムーズに進めることができます。
金額が決定したら次に、自身がその不動産に住み続けたいかどうかの選択をしましょう。
近年、不動産業者が任意整理物件を買取、その不動産に売主であったお客様が賃貸として住み続け一定期間後買い戻しをすることができるケースもございます。そういった場合は売買金額が決定する前に相談することもいいですが、債権者との協議が終わった後の方がスムーズに話が進む場合があります。
売却活動時は住んでいることができるのか？
もちろん住んでいることはできます。
しかし、居住中の場合、内覧を希望されるお客様をご案内する時に売却されるお客様のご都合が合わない場合、内覧することができなかったり、今そこで生活しているため生活イメージが定着してしまい購入意欲がなくなってしまうことなどもあり売却までに時間がかかるケースがあります。したがって、できるようであれば先に引越しをしておくことをお薦めします。しかし、引っ越しするのにも費用がかかります。不動産売買活動している業者などへ引っ越し費用の立替の相談などに応じてくれる業者もいるため相談をしてみましょう。
また、この時によくあるのが不必要なものは置いていく方がいますがこれは後々売買契約の際にご自身が不利となる材料となるため不要なものはしっかり処分を行いましょう。
処分の仕方についてはこちらをご確認ください。
売却先が決まったら
売却先が決まったら、債権者と今後の支払いについてしっかりと話し合いをしましょう。
不動産売却価格が債務額（借金総額）を上回っていれば、全て狩猟となりますが、年々地価が下落している地域ではあまりそのようなことはありません。債務額が残ったからと言って落胆せず毎月どの程度であれば支払うことができるのかしっかり相談をしましょう。
そして、先述した自己破産もそうですが、任意整理もしばらくの間は信用情報機関に事故情報が登録され、ブラックリストに載ります。ブラックリストに載っている期間はおおよそ5年程度です。（個人再生や自己破産をすれば10年程度）
信用情報がブラックになっている間は、借入の審査には通りません。住宅ローンの申し込みをしても、審査が通ることは無いと思います。債務整理をすれば借金は減額や免除になりますが、当面の間借入が制限されます。
最後に
一番はじめに先述した通り、任意整理は恥ずかしいことではありません。
弊社では創業当時より多くのお客様の任意整理を行ってまいりました。多重債務かつ税金も様々な滞納があり抵当権解除や差押解除になかなか応諾していただけない場合や、ご相談をいただく時にはもう、既に差押が入っており時間が無い中での売却活動をしなければならないケースなどありました。
任意整理は様々な債権者や様々な事情、お考えといった様々な制約がある中で進めるため一般の不動産売却とは異なる性質があると弊社では考えております。
しかし、創業当初からのノウハウを活かし少しでもお客様の利益に繋がるようにお手伝いをさせていただきたいと弊社では考えております。
多重債務の場合、次順位（乙区２番抵当以降の債権者）との折衝は経験がなければ中々話が進まないのが現実です。また、行政による差押についても同様だと言えます。
多重債務だからと競売になるのを待っているのではなく、任意整理することができないかまずは弊社にご相談いただければ相談無料で承っておりますのでお気軽にご相談願います。
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