優良物件の見つけ方
目次
- ○ 物件の探し方
- ・ネットでは同じ情報が様々なところで掲載されている。
- ・ネットでの物件探しのコツ
- ○ 優良物件に当たるために良いパートナー（不動産会社）を選ぼう
- ・不動産会社なら紹介できる物件に差異はありません。
- ・自分のコンシェルジュとなってくれる業者に依頼をしましょう。
- ○ まとめ
物件の探し方
近年では様々な不動産ポータブルサイト（athome,suumo,yahoo不動産,楽待）などの媒体に不動作情報が多く掲載されており、少し前に比べると個人の方でも簡単に不動産情報を取得できる時代となりました。
しかし、情報が多く掲載されているため取捨選択する時間に多くの時間を消費してしまうことに困っている方もいるのではないでしょうか。また、不動産業者も年々増加しておりその数はコンビニ件数の1.8倍程度と言われております。（２０２１年２月）
今回は、有料物件の探し方についてご説明しますが、同時に不動産会社の選び方についてもご紹介します。
ネットでは同じ情報が様々なところで掲載されている。
一つの物件情報でも、ポータブルサイトの掲載テンプレートによっては異なる物件のように見えることがあります。
自分の希望する条件に合致する物件全てを問い合わせする前にまずは、物件住所を確認しましょう。
しかし、サイトによっては住所情報が地番まで表示されいていない時がありますのでこういう場合は次に価格と売り出し面積を確認しましょう。
そして、最後に売り出し先の不動産会社を確認し、重複する物件は問い合わせリストから削除し問い合わせを行いましょう。
ネットに掲載されている物件情報の多くはレインズという不動産会社のみが閲覧できるサイトに登録した情報を他のポータブルサイトに掲載あるいは自社サイトに掲載する経緯が主流であります。（ポターブルサイトによってはポータブルサイトの物件登録を行うと自動でレインズへ登録できるシステムもあります）
こういったことから同じ物件が様々なサイトに重複登録されてしまうことがあります。
ネットでの物件探しのコツ
ネット検索では、自分が希望する物件を入力し希望条件に合う物件を問い合わせ資料請求することが多いと思いますが、この検索方法ですと自分の余白（妥協していい部分）の検索は弾かれてしまいます。
検索方法としてまず条件検索ではなく、地図検索に切り替えましょう。
自分が探しているエリアを地図上で表示させてその上で出てくる物件を一つひとつ閲覧をしましょう。
この時に面積が大きかったりして諦めようとする方がいますがその前に分割売買ができないか確認してみましょう。
可能性としは低いですがごく稀に分割して売買してくれる場合があります。（この時の分割費用は買主負担が多いため費用を確認しましょう。）
また、ポータブルサイトは手軽に検索できますが、誰でも見ている情報のため情報鮮度は掲載日より日に日に落ちていきます。
物件探しをしている時は１日に１回、自身の条件に見合う物件が新規で上がっていないか確認しましょう。
そして、ポータブルサイトだけで検索するのではなく、地元の不動産企業のホームページなどの確認なども合わせて行いましょう。
これはポータブルサイトへ情報を掲載するには不動産会社は費用を支払って掲載しているため、費用に合わせて掲載できる物件数の上限があったりするからです。また、多くのポータブルサイトへ登録するのではなく、ひとつのポータブルサイトのみに掲載している会社も少なく無いため、物件情報を知るためにも購入を検討している地元の不動産会社ホームページを確認しましょう。
優良物件に当たるために良いパートナー（不動産会社）を選ぼう
先述したようにネット検索により物件探しが簡単になったとはいえ、多くの情報の中から優良物件として判断するには個人としては不安が残る部分が多くあると思います。
周辺価格より安いけど何か問題があるのでは無いか？
地形も良いし、問題なさそうだけど建物の状態はどうなんだろうか？
周辺住民はどんな人がいるんだろう。
購入したあとトラブルは本当にないのか？
多くの人にとって不動産は一生の中でも最も高い買い物となることが多いため、このような不安を抱えることは当然にあると言えます。
だからこそ、このような不安を払拭した優良物件にあたるにはプロの目（不動産業者）が必要不可欠です。
ただ、単に物件の担当だった不動産会社に任せるのではなく良きパートナーとなる不動産会社の見分け方を説明していきます。
不動産会社なら紹介できる物件に差異はありません。
「うちにしか紹介できない物件です。」とか「うちは専属専任だから他の業者では扱ってないよ」などというセールストークがありますが、これはその通りではありません。
というのも、不動産物件を売主より媒介依頼された時、不動産業者は行法に定められた通りにレインズという情報システムに登録をしなければならない義務があるからです。
売主の希望でレインズへ掲載しない物件もありますが、そういった物件も何らかのネットワーク（お得様にFAX、現地看板、協力業者へのDM）などで情報発信されています。
なので、この物件を知りたいからこの業者に依頼しないとということはありません。
自分のコンシェルジュとなってくれる業者に依頼をしましょう。
先述した通り、不動産業者であれば、ご紹介できる物件に差異はあまりないということを理解していただいたと思いますが
そうであればどのような業者に依頼するのが良いかご紹介してます。
業者によっては売買を早く締結させてたい業者もいるため、売主条件を承諾した方が良いとすすめる業者もいます。また、売主側と同じ仲介業者の場合は売主過多に見えてしまうこともあるため、自分の考えや主張をしっかり先方に伝え調整をしてくれる業者を選びましょう。この時見極めるポイントとしては、
① お客様自身だけでなく家族の考えなどもしっかりヒアリングしてくれているか。
② この物件を逃すと他にありませんなどといった囲い込み文句を言っていないか。
③ 対面だけでなくメールやリモートでの打ち合わせにおいて候補日など一方的に示していないか。
をチェックしましょう。
ネットの普及により居住賃貸物件などにおいては比較的専門知識がなくても検索すれば把握できることが多いですが、売買物件となるとネットの知識だけでは後で痛い目にあってしまうようなこともありますので、しっかり専門知識を蓄えている業者へ依頼をしましょう。見極めポイントとしては
① 業者登録番号の確認
業者登録番号とは山梨県知事（４）００００号と業者の免許番号の（）部分の数字を確認しましょう。
この（）の中にある数字は更新ごと（５年に一度更新）数字が増えていきます。
古い業者だから知識があるというわけではありませんが、長く不動産業を営んでいるということはそれだけ多くの取引や事例に関わっていることがあり、またトラブル対処においても経験を積んでいる可能性があるといえます。
② 最新の法改正や情報についての見識
近年不動産に関する法改正は頻繁に行われています。また、不動産取引における手法などについても新たな手法や手段が次々に生まれてきています。最近で言うと税制改正における住宅ローン減免の要件が変わったことなど。
こういったことに対して自身の見解を踏まえてお客様にどのように影響するか説明できるかチェックしましょう。
③ 地元情報に精通しているか
売買は賃貸とは異なり購入し住みだすと引越しを簡単にできるものではありません。
よって、近隣にどのような人が住んでいるかはもちろん、地域柄や近隣に商業計画の有無、道路計画や地域の防犯などいざ住み出した時に自分が気になることをしっかり回答できる業者を選定しましょう。
不動産購入は様々な事や物、人が関わってくる性質があります。こう言った背景から様々な視点から判断をして決断する場面が多くあります。たとえば住宅ローンを利用するにしてもどの住宅ローンを利用するか。住宅建設はどのようなところに依頼するか。不動産売買のサポートだけでなく、お客様の資金繰りをはじめあらゆるサポートを包括的に行ってくれる業者を選びましょう。
①多くのハウスメーカーにつながりがある業者を選びましょう。
お客様の中には既にハウスメーカを決定している方もいらっしゃいますが、セカンドオピニオンという形で他のメーカーにも打診をしてみましょう。土地の形状や道路との接道関係、高低差によって向いているハウスメーカーは異なります。
土地の選定が決まったら一つでも多くのハウスメーカーとやりとりをしましょう。その時に土地の状況説明や土地に関する資料を求められます。専門的な会話となる場合もあるので代わりに説明をしてもらうためにも不動産業者に同行や代弁を依頼しましょう。
この時にハウスメーカーとつながりが多くある不動産業者はハウスメーカーの担当とやりとりがスムーズにいくことやお客様が何を大切にしているかなども代弁してくれるため見積もりや提案までの時間が省略できることがあります。
②引越し業者の手配代行、住宅ローンに関するアドバイス
引越し業者についてもお客様から申し込みを行う場合と、何度も依頼している業者では見積価格が変わってくることがあります。
相見積もりとなることを伝えた上で、引越し業者の手配を依頼してみましょう。ここで注意が必要なのは、相見積もりを行う場合どちらの業者にも見積もりを見せないようにしましょう。見せてしまうのと見積もり金額に開きがないことがあります。
また、住宅ローンについても住宅ローンアドバイザーなどの資格を持っている業者（担当者）に依頼をすると闇雲にフラット３５を選択するだけでなく、各種ローンについてのメリット、デメリットを説明してくれると同時にお客様の家族構成、家族収入構成を踏まえた上で一番お得な住宅ローンを提案してくれます。
以上のポイントを踏まえてお客様に合った不動産業者に依頼を行いましょう。
まとめ
仲介における不動産業者の収入は法定による仲介手数料となります。
これはどこの仲介業者に依頼しても発生します。仲介手数料を支払って依頼をするのであればご自身のコンシェルジュとなって親身に取り組んでくれる業者の方が経済的にも精神的にも健全だと言えます。
近年では仲介手数料を値引きして仲介を募る業者もおり、そう言った業者全てに言えることではありませんが後々トラブルになるケースが多くあります。
仲介業者の仲介手数料を値切ることよりも、お客様の立場となって親身に取り組んでくれてお客様自身もこの業者に依頼して良かったといえる業者を選定することの方が後々のことを考えても優位であると考えます。
土地を探す上ですぐに希望の物件が見つかることはあまり多くありません。
物件を探していく上で優良不動産業者はお客様と信頼関係を築きあげ、お客様に少しでも良い物件を提案できるように努めます。
しっかりとした関係を築いていくとネット掲載などできない水面下の物件情報をもらえることもあります。
物件探しをするうえで、ご自身によるネット検索を活用するのも良いですが、優良物件に巡り合う確率を上げるためにもご自身専属の不動産業者を見つけ関係を作ることをお勧めします。
弊社では、不動産に関するどんなご相談でも無料にて承っております。
いつでも気軽にご相談ください。
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