不動産や家の売却、契約の流れを知りましょう。
目次
- ○ 不動産売却全体の流れを売却前に把握しましょう。
- ・売却依頼をする前に情報収集を行い、周辺の不動産価格を知りましょう。
- ・不動産会社への売却相談から売却価格の査定について
- ・ポータブルサイトや折り込みチラシなどに掲載し売却活動を行う
- ・売買契約締結
- ・売却代金授受から物件引き渡しまで
- ・確定申告などによる税金支払い義務
- ○ 不動産の売買契約までと決済当日の流れ
- ・売買契約当日の流れについて
- ○ 不動産物件引き渡し（決済日）までの流れについて
- ・注意事項
- ○ まとめ
不動産売却全体の流れを売却前に把握しましょう。
不動産業者などであれば不動産売買は日常的なものですが、一般的には家や土地などの不動産売却の経験は、人生で多く経験することはないと思います。
経験が無いため初めての不動産取引の場合、どのような流れでどの程度の時間がかかるかなどわからないことだらけで不安になると思います。
本記事では不動産売却の流れについてご紹介。
不動産売却の流れや売却までの平均的な時間、売買締結の当日や決済から引き渡しまでをご説明します。
まずは不動産売却全体の流れを説明していきます。
まず平均的な不動産売却の動きを始めてから物件の引き渡しが終わるまでの日数は半年ほどとなります。
この日数は売却価格が市場と乖離していたりする場合はもっと日数がかかると考えてください。
売却依頼をする前に情報収集を行い、周辺の不動産価格を知りましょう。
家や土地といった不動産を売却を考えたら、まずは周辺の不動産市場（周辺でどの程度売り物件があるか、売却価格はどの程度か）をポータブルサイトなどを使って調べてみましょう。
また、ポータブルサイトには掲載していない物件もあるので新聞の折り込みチラシや周辺を散歩しながら業者の看板の有無はあるのかなども踏まえてチェックしていきましょう。
最近主流となりつつあるインターネットで不動産の条件を入力して行う一括査定ですが、こちらを利用することは便利ですが一括査定に登録している業者複数社に依頼を行い査定をするため査定料金が若干割安になってしまう傾向があるため、まずは自身で不動産価格などを調べることをお勧めします。
不動産会社への売却相談から売却価格の査定について
不動産会社の仲介を入れずに、個人間売買をすることも可能ですが契約書や引き渡しなどを考えると後々トラブルになるようなことが多く点在するため、不動産売買は専門である不動産会社の仲介が必要だと考えます。
また売却においては大手などへ依頼するよりも売却を考える地域の不動産会社へ売却相談するほうが市場を熟知しているためスムーズに売却できると思います。
売却相談や依頼者の意向を聞いた上で不動産会社では土地や家といった不動産を査定するため、訪問査定を行います。
査定価格や価格根拠などに納得がいけば正式に媒介契約を結び、売却活動を開始します。
ポータブルサイトや折り込みチラシなどに掲載し売却活動を行う
不動産会社はレインズという業者間で閲覧ができるサイトへ物件登録を行います。これは媒介契約を締結するとき宅建業法で定められています。
その後、各種ポータブルサイトや自社サイト、チラシ、雑誌などへ広告を掲載し買主を募集します。
また、売却不動産に売主が使用していない場合は現地に看板などを立てかけ募集も行います。
この時に購入希望者が現れた時、内覧依頼や価格交渉、物件の詳細図面などを求められることがあります。
使用していない時は必要書類（建物図面、鍵、付属書類）などは不動産会社へ預けておくとその都度対応する必要がないので無駄な時間が省略できます。
売買契約締結
購入希望者が内覧などを経て、購入意思（買付証明書の提出）を示したら、売買契約へと進みます。
この契約書のアウトラインは媒介契約時に作成することが多いので先に媒介契約書締結時に確認をしておくことも必要です。
なお、価格や引き渡し条件などは買主の意思も関わってくるので最終的な契約書は最低でも売買契約締結日の１週間前に確認しましょう。確認事項としては売却金額、手付金額、引き渡し時期、引き渡し方法などを確認しましょう。
売却代金授受から物件引き渡しまで
売買契約をしたからすぐ引き渡しをするのではなく、売買代金の全ての授受し、司法書士が謄本の所有者変更の手続きを行った時はじめて引き渡しとなります。
買主の希望やローンの有無などにもよりますが、多くの売買物件は売買契約を締結を行い、ローン特約をつけた上で最長でも１ヶ月程度時間を空いた上で決済（売買代金全額支払い、司法書士による移転登記の手続き）を行います。
確定申告などによる税金支払い義務
不動産売却において利益が出た場合は所得税が発生します。
逆に損出があった場合も税金への影響がありますので、不動産売却をした次の年の2～3月に必ず確定申告を行いましょう。
税金についての細かな説明は下記リンクを参照してください。
不動産の売買契約までと決済当日の流れ
不動産会社と不動産媒介契約を締結すると
先に述べたように不動産会社は買主を探すために様々な広告媒体（ポータブルサイトやチラシ、雑誌）を使って物件宣伝を行い、購入希望者を募集します。
また、購入希望者には内覧による物件説明や物件状態を確認してもらい、金額交渉や引き渡し条件などを経て、売主、買主双方が納得すると売買契約に移行します。
不動産の売買には必ず「不動産売買契約書」を取り交わさなくてはいけません。
これは、双方を守るためにもありますが買主がローンを使用する場合、不動産売買契約書が必ず必要になるため。
不動産売買契約書には主として売買金額や手付金額とその支払日、物件の引き渡し日などが記載されます。
売買契約当日の流れについて
１
売主と買主、不動産会社の担当者が予め指定した売買契約場所へ集まり（主として不動産会社の事務所）担当者による買主、売主の紹介を双方挨拶をします。契約書の説明や取り交わしについては不動産会社が行うことが主流です。
２
宅建取引士による住宅の付帯設備や重要事項の説明を行います。
（コロナ渦においては３密を防ぐため、契約日前の事前に買主へ説明を行う場合もあります）
今後、押印不要となってくるとオンラインで行われることも考えられます。
３
事前に確認した契約条項、売却価格や手付金額とその支払日、物件引き渡し日（決済日）などを確認します。
４
契約内容に問題がなければ契約書に署名押印をし、手付金を受領します。
不動産物件引き渡し（決済日）までの流れについて
不動産売買契約締結後から物件引き渡し（決済日）までの流れは下記の通りです。
１ 売却代金からすでに受け取った手付金を引いた残金を受け取る。
２ 住宅ローンが残っている物件の場合はローン残金を一括返済し、抵当権を抹消する。
３ 公共料金の精算や転出手続きの準備など引っ越し準備を進める。
４ 不動産売買契約書で定めた日程で物件の引き渡し。
引き渡し当日は買主も立ち合って物件や土地の状況を確認し、問題なければ鍵を渡して引き渡し完了。
５ 不動産会社へ仲介手数料を支払う。
６ 売却翌年の2～3月には確定申告が必要。
売却で利益が出た場合は譲渡所得税を支払う。
※１、２は不動産会社や司法書士、銀行担当者が用意する書面にサインを行います。売主が書類を用意することはありません。
注意事項
不動産売却契約を締結するともう売れたから安心される方が多いですが、まだ油断はできません。
買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んでからローンの申し込みをすることになります。
万が一住宅ローン審査に通らなかった場合、売買契約が白紙になる可能性もあるので注意しましょう。
これは契約書にもローン特約の有無という形で載っており、ありの場合はいつまでにローン特約が解除できるのかどういう条件で解除されるのか必ず確認をしましょう。
住宅ローン審査は審査期間により異なりますが、大凡１ヶ月程度かかり、審査に通ると売却代金の残金が決済されます。
また、買主に比べ売主は証明書や図面、権利書など準備する物が多くありますのでそちらも決済までに必ず準備しておきましょう。
不安な方は不動産会社を通じて先に司法書士に確認を行いましょう。
まとめ
１
不動産売却までにかかる時間は平均的に半年程度の時間がかかります。（価格が相場と大幅に差異がある時はもっと時間がかかります。）大体の相場を確認したら不動産会社へ査定依頼を行い、媒介契約をからず締結し売却活動を開始しましょう。その後は内覧や価格交渉を経て買主を決定、売買契約を結びます。
２
不動産売買契約を取り交わす当日には住宅の付帯説明や重要事項の説明なども行われます。契約内容に問題がなければ署名・捺印をして、手付金の支払いが行われます。
３
不動産契約締結後は、契約書で取り決めたスケジュールに沿って残金の決済、物件の引き渡しが行われます。住宅ローンが残っている場合は残金の決済後、ローン残高の一括返済と抵当権の抹消を行います。翌年の2〜3月には確定申告を忘れずにしましょう。
４
買主が住宅ローンを利用する場合、不動産売買契約を結んだ後に住宅ローンの申し込みをすることになります。万が一審査に通らなかった場合、売買契約が白紙になってしまう可能性があるので注意しましょう。
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