空家管理はどのようにしたらいいか。様々な管理方法
目次
- ○ 所有者が責任を持って空家管理をしましょう。
- ・防犯、安全上の問題
- ・空き家を適切に管理しないと売りたい時に売れない
- ・「特定空き家」とされてしまう可能性
- ○ 空家管理方法（自分で行う場合）
- ・まずはじめに
- ・最低でも月に１度は行うべき管理
- ○ 空家管理はプロに任せるのが最善策
- ○ 長期使用しないのであれば売却を考えましょう
- ○ どのように管理するか決めましょう
所有者が責任を持って空家管理をしましょう。
親から相続したけれど誰も住んでいない空家であり、今後も使う予定がない空家だとしても、所有者はきちんと管理をしなければなりません。
空き家管理をしない理由としてあがるのは、「使っていないし、今すぐ倒壊する恐れがあるわけでもないので現状のままで」という理由です。
弊社が主として活動している山梨では空き家率全国No1の17.2%（平成２５年度時点）であり、全国でも空き家の問題が多々あります。
空き家をなぜ所有者が管理しなければならない理由をあげます。
防犯、安全上の問題
明らかな空き家（庭に雑草が多い繁っている、ポストに投函物があふれている）や所有者を含めあまり家に入っている形跡がないということが見受けられると、不審者が不法占拠（勝手に家に住み着くなど）の可能性があります。
不審者がうろついたり、火の不始末で火災の原因となってしまうケースもあります。
空き家の管理を怠ってしまうと周辺の居住者に対しても様々な迷惑をかけてしまいます。
１ 老朽化した家の屋根や壁が崩れて通行人にケガをさせる可能性。
２ 庭などの雑草などによる火災のリスクや雑草による隣地への越境。
このような事故や問題がおこった場合は空き家の所有者に賠償責任を求められることがあります。
日本は台風や地震などをはじめ近年ではゲリラ豪雨などによる水害などと自然災害が多い国であり、現在空き家となっている建物に事故や問題がいつ発生してもおかしくない状況なのです。
空き家を適切に管理しないと売りたい時に売れない
誰も住んでいない家は適度な換気や設備の使用をしないことで老朽化が進みやすくなります。
それは、換気をしないことで湿気が室内に留まりカビが発生してしまうことや、設備の使用をしないことで
配管などが老朽化していることの不具合を発見できず雨漏りになってしまうことなどありますが、１番の理由としては長い年月放置することで、壁や屋根の劣化による損傷やその劣化による雨漏り室内のカビなどに気づくことができずに、老朽化が加速度的に進んでしまいます。
老朽化した建物は修繕するにも膨大な費用がかかるため、建物の資産価値は下がってしまい売却を考えた時に修繕費より解体費用の方が安くなるため自身が希望する値段で得ることができないほかに自身で解体しなければならないこともあります。
「特定空き家」とされてしまう可能性
2015年5月に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」という法律が制定されました。
（詳細はリンクを参照願います。）
この法律は、所有者が空き家を適切に管理する義務があるとして定めており、必要な管理がされず、地域に悪影響を与える空き家を放置した場合「特定空き家」とされてしまいます。
特定空き家とされた時は
１ 固定資産税の軽減措置の対象外となり、税金が最大6倍になる
２ 強制執行で空き家を壊される可能性があり、取り壊し費用は所有者負担となる
３ 取り壊し費用を払えない場合、土地を売って支払わなくてはいけないケースもある
所有者へのペナルティが重くかかってきます。
空家管理方法（自分で行う場合）
空家を適切な管理をしないと後々、所有者への責任が様々発生してくることをご説明してきました。
自分でしっかり管理をしていこうという方へ具体的な管理方法をご説明します。
まずはじめに
相続など様々な理由はあると思いますが、空家の所有者となり管理を行う時に以下のことを行いましょう。
空家に残る動産物（家財など）の搬出
空家へは長期的に人がこないだろうと考え、不審者や泥棒の侵入が普通の家より高くなる可能性があります。
万が一、不審者や泥棒が入ったことも考えて貴重品や家財道具などは処分するか他の場所へ運び出しておきましょう。
郵便物対応
郵便物が届かないようにするには、所有者がどのようにその空家を取得するかにもよりますがまずは最寄りの郵便局へ連絡し空家であることを伝え一切の郵便物の投函をせず差出人へ返還するように申し出ましょう。
また、近年空家となった時に郵便ポストへガムテープをしましょうという記事を見かけますが、これは返ってここは空家ですとい主張している要因になるため私たちはおすすめしません。
DMなどについては、面倒かもしれませんがDMをしてきたところへ投函しないようにDM投函業者へ伝えたり、チラシお断りなどのステッカーを貼りましょう。
投函防止ステッカーがDM投函に効果があるかという疑問を持つ方もいますが、近年では望まないDM投函をやめたもらいたいためにすてっかーなどで注意喚起しているの投函があった場合トラブルに繋がるケースが多くあるためステッカーがあるところにはDM代行業者は投函を行いません。
使用しない空間を開ける
空家で建物の劣化が一番発生しやすい要因は湿気が籠ることです。近年では２４時間換気などもあるので換気をしなくてもある程度空気の入れ替えをしてくれますが、平成１０年以前の建物はそういった設備が付属されていません。
１ 畳は湿気を吸収するためカビやすいです。畳がある場合は、床から外して壁へ立てかけておきましょう。
２ 扉が閉ざされていると空気がより籠もってしまいます。部屋のドアや収納の扉は開けておきましょう。
電気水道、ガスの整理
空家を長期間使わないのであれば、電気水道、ガスなどの供給ストップを各機関へ連絡し止めましょう。
電気水道、ガスを止めないと基本料金が発生するケースがあります。
また、水道においては冬季に水抜きをしなかったことで水道管が破裂してしまい思わぬ出費になってしまうこともあります。
庭や周辺の整理整頓
庭に置いてある鉢植えやプランターの撤去や使用していない物の片付けを行いましょう。
これは台風や暴風の際に隣地などへ飛んでいかないための対処です。
次に、庭の雑草を刈ったり除草剤を撒くなどして雑草で火災などにつながらないように対処しましょう。
最低でも月に１度は行うべき管理
先に述べたことをやればその後は放置していても大丈夫ではありません。
これからお伝えすること最低でも月に１度は行うように心がけましょう。
近隣居住者へのあいさつ
所有者となったら周辺住人へ空き家の所有者であることを伝え、ご挨拶をしましょう。
こういったことを最初に行っておくと、近所との信頼関係を構築しやすくなり、お互いの連絡先などを交換できるくらいの信頼関係が作れることで、万が一のトラブル（不審者の徘徊、災害による不具合など）があった場合などもスムーズに対応できます。
また、先にお伝えしたDMなども郵便ポストに投函されていた場合も連絡をいただけるようになることもあります。
換気や設備の点検
空家が傷む一番の原因は空気が籠ることにより発生する湿気からのトラブルです（カビやクロスの剥がれなど）。
月に１度１時間移動、家のドアや窓を開けて室内に風を通し、換気をおこないましょう。
また、換気を行っている時に設備に不具合がないか目視でいいので点検をしましょう。
水道などを止めているので、空家に向かう時はポリタンクなどを持参して水回りの排水口に水を流して水が流れるか確認しましょう。こうすることで、下水道から上がってくる臭気を防ぐことにもつながります。
空家の清掃を行いましょう
空家に物置などがある場合は予め物置に入れておけばいいですが、無い場合は以下の道具を準備していきましょう。
１ ほうき
２ ちりとり
３ ごみ袋
４ 雑巾
５ バケツ
６ 掃除用の水（水道が通っていない場合）
７ スリッパ
８ 軍手
９ マスク など
室内の掃除は、電気が通っているなら掃除機で、電気を止めている場合はほうきを使って掃き掃除を行いましょう。
動物や鳥のフンが散乱していないかも確認してください。
フンなどがある場合はどこからきているかを害虫駆除の業者へ依頼することをおすすめします。
家の周りの清掃については主としてごみ拾いを行い、庭などがある場合は草むしりを行い除草剤散布も行いましょう。
また地域によって異なりますが、積雪した場合は空家に行き、屋根やカーポートの雪下ろしや家や家の周りの除雪作業を行いましょう。
帰る前に確認しましょう
雨漏りがないか、外壁の屋根、雨どいにひびや損壊がないかを家の中、外からぐるりと目視で確認しましょう。
ひびや損壊はそこから建物の劣化につながるので、早めに修理手配を行いましょう。
災害時は必ず確認
老朽化した建物は老朽化した建物は、台風や大雨で大きく損壊することがあります。
天候が落ち着いて危険が去った後には、必ず空き家の様子を見に来るようにしましょう。
空家管理はプロに任せるのが最善策
空家の清掃や状況の確認といった定期的管理を、所有者に代わって行ってくれる不動産業者は多くあります。
時間に余裕がある方や近隣に住んでいる方であれば先述した管理を行うことが可能という方もいると思いますが、時間的余裕が無い方や遠方に住んでいて定期管理が難しいという方は不動産管理会社へ空家の管理を依頼するのもよいでしょう。
管理費用は、空家の規模にもよりますが山梨県の相場としては月額10,000円~15,000円程度が相場となります。
管理内容は清掃から、セキュリティ管理までしてくれる方法や清掃のみ対応と様々なサービスがありますのでご自身にあったサービスと費用を選択することをおすすめします。
また、遠方に住んでいてなかなか空家の様子を見に行けないという方は、管理がおろそかになって空家が荒れてしまうと修繕費用なども大きくかかってしまうため、空家を所有した時点で管理会社へ依頼することをおすすめします。
距離にもよりますが、自身が管理するために発生する交通費や宿泊費に比べると地場の管理会社へ依頼する方が費用を抑えることができる場合もあります。
長期使用しないのであれば売却を考えましょう
自分で管理が大変な空家であり、業者へ毎月管理料を払うのももったいないと考える時は売却するのもひとつの方法です。
売却して手放してしまえば、その後は管理の手間や費用がかからないのはもちろん、固定資産税の負担もなくなります。
建物の資産価値は時間の経過とともに低下しますので、売却の可能性があるならで少しでも早く検討するのがよいでしょう。
相続した空き家を相続から3年を経過する12月31日までに売却した場合は、売却益に対する税金の優遇措置もあります。
どのように管理するか決めましょう
誰も住んでいない空家であっても、所有者は空家を管理しなくてはいけません。適切な管理で建物の老朽化や資産価値の低下を防ぎ、地域の防犯や安全を守りましょう。管理が行き届かずに「特定空き家」に指定されると、固定資産税がはね上がるほか、最悪の場合は強制的に解体され解体費用を請求される可能性があります。
空家の管理で大切なのは換気、水通し、清掃です。雨漏りや外壁・屋根にひびや損壊などがないかも確認しましょう。定期的な清掃や管理は1カ月に1度程度はおこないましょう。
自分での管理が難しい場合、管理を代行してくる管理会社へ依頼する方法もあります。月々の費用がかかりますが、管理に手が回らずに空き家が荒れてしまうくらいなら依頼する価値はあるでしょう。
管理ができない空家は、売却も検討してみましょう。管理の手間や費用のほか、固定資産税の負担からも解放されます。いずれ売却をするなら少しでも早い方が良いでしょう。
空家を管理するのにも様々な知識や経験が必要となる場合があります。
弊社では無料で相談を受け付けております。気軽にご相談ください。
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