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入居率アップにはADを活用しましょう。

 

目次

入居率アップにはADを活用しましょう。

最近では聴き慣れてきたADですが、AD（advertisement）とは、客付けの方法として大家さんから仲介会社へ支払う広告費のことを指します。ただ、入居者との契約成立時に支払う仲介手数料とはまた別のものになるため、大家さんの負担は増えることとなります。しかし、ADは仲介手数料とは別途で客付け業者へ支払いが発生するため、客付業者もAD収入が高い物件を積極的にお客様に提案をする傾向があります。そして、広告費を支払う場合は、計画的に採用する必要があり、ただ闇雲に同エリアの他物件よりもAD率を高くすれば良いというわけではありません。本記事では、空室対策のためにADを検討しているオーナー様に、基礎知識や費用相場、また注意点も含めた記事となっております。

仲介会社へのAD（広告費とは）

客付け業者(入居希望者へ物件提案や内覧を行ったり、希望者からの入居申込書受付を行う業者)へ支払う広告費を総称してADといいます。仲介会社のメリットは通常の仲介手数料しか見込めない報酬とは別に広告収入が見込めることです。よって、入居希望者がAD付き物件を契約した場合、物件の仲介手数料とは別に、オーナー様からADを受け取ることができ、仲介手数料とADの収入が入るため、仲介手数料のみ物件よりも利益が上がりやすくなり、ADなしの物件よりもAD付き物件へ客付け活動を積極的に行う傾向があります。その為、内覧回数や多くの業者が案内を行う為、物件の成約率が上がりやすいのが特徴です。

仲介手数料との違いについて

オーナー様が、仲介業者に物件の仲介を依頼した場合には仲介手数料を支払います。
そして、ADとは先に記述したように広告費となりますので仲介手数料とは異なります。この2つの違いについてですが、仲介手数料は仲介業務そのものに対する手数料となり、宅地建物取引業法において、その報酬上限は「家賃の1か月分」と定められています。

仲介手数料については二つのケースがあり、

・大家さんと借り主のどちらかから受け取るケース
・大家さんと借り主の両方から受け取るケース

となりますが、いずれの場合でも受け取り上限は【家賃の1か月分】となります。

ADの国土交通省の見解について

まず、宅建業法にある報酬規定第６によれば「依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額及び当該代理又は媒介に係る消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。」と定められています。
よって、AD金額を決定する場合は仲介業者とオーナー様の間で協議し決定する金額となります。

ADの詳しい判例などについて

地域のAD相場を知るためには

先に記述したように、ADには法律的な上限の定め（判例ケースは除外）はほとんどありませんが、物件が所在するエリアのAD相場はどのくらいなのか知るのには、不動産管理を依頼している業者へ確認することが一番正確な情報を得ることができます。というのも、AD利率（家賃何ヶ月）などについては業者間のFAXやメールでの案内や業者間でのやりとりが多いため、性質上一般ユーザーには情報としてでてこないことがあるためです。まずADを決定する時に軸とするのは、季節です。これは賃貸業界で言われている繁忙期（１月〜３月）は就職や進学、転勤などによる移動時期となり、物件を探しているお客様が多いため内覧回数や入居希望者が増えることで賃貸ニーズが高まるためADを設定しなくても入居希望者が多く存在しているため空室が埋まりやすいといえます。そのため、この時期はADの相場も低く、ADを設定しない物件が多い傾向にあります。逆に、人の動きが少なく空室が埋まりにくい時期は、ADを積極的に設けて空室リスクに備えましょう。エリアにもよりますが、人気エリアであれば１ヶ月程度、あまり需要が見込めないエリアは最低でも３ヶ月、すぐにでも決めたい場合は６ヶ月という場合もあります。

AD設定は賃料価格とのバランスを考えましょう。というのも、需要が高い地域では賃料も高く設定できますが、需要が低い地域は賃料を安くしても中々決まらないこともあります。需要が高い地域は圧倒的に決まりやすい傾向があります。そのため、ADの相場も需要が高い地域では安く、低い地域では高めの傾向です。需要が低い地域の物件は家賃も安いため、仲介業者が受け取る仲介手数料も必然と安くなります。そういった地域ではADを設定することで、仲介業者も積極的に物件提案をしてもらえることがあります。

AD設定時に注意すること

先に記述した通り「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」によると、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、受け取ることができると国交省は見解を示しています。

しかし、先に記述した東京高裁の判決事例などもそうですが、「一般的な広告費や販売活動にかかる費用は、仲介手数料に含まれるとされています。」依頼者が特別に広告をして欲しいと依頼した場合についてのみ、仲介会社はADを受け取ってもいいという位置づけとなります。

ADの設定は自身でしっかり調査しましょう。

入居者が決まらず空室が続くと、家賃収入が得られないまま毎月支出している固定資産税やメンテナンス費用が出てしまい不安が募るのはわかります。その為、ADをつけて早く入居者を決めたいという気持ちが出てくるのは皆さんあるのではないでしょうか。しかし、エリアや季節柄によってはADをつけづとも入居者は決まります。その為、日頃から同エリアの他の物件空室率や自身の物件の空室になる季節はいつなのか。などを把握した上でADを決定しましょう。仲介業者によってはお客様がいる上でADを求めてくるケースも少なくありません。よって仲介業者の意見を鵜呑みにするのではなく、自身の普段からの情報を基に考えしょう。また、管理会社が仲介業者と異なるのであれば、その時に管理業者にも相談すると良いでしょうか。

ADを設定するタイミング

空室を埋めたいからといってすぐに設定するのは避けましょう。
少なくとも以下の４点をチェックしてからでも遅くありません。

１　賃貸の閑散期、繁忙期のいずれか？
２　物件エリアの重要は高いか、低いか？
３　内見希望者は何ヶ月いないか？
４　物件エリアの他物件と比べて賃料や物件の状態は適正か？

以上の４つをまず確認しましょう。そのうえで、一番重要になるのが４つ目の項目になります。これは仲介業者が積極的になるようにADを高く設定しても、そもそも賃料が高かったり、物件状態が劣化している場合は埋まりません。ADを設定する前に他物件と同等なるようにリフォームしたり賃料を見直したりしましょう。

ADの金額設定について

エリアによって異なることは先に記述しましたが、一つの目安として空室が前年などに比べて３ヶ月空いているのであれば、ADを３ヶ月とし、何月までに決定した場合はプラス１ヶ月などとすると適正なAD料金でADの効果を十分に発揮できるといえます。ADをつけづに空室状態が何ヶ月続くのかを自身のこれまでのデータを基にしっかり把握しましょう。そうすることで、AD分をいくら支払うことでこの空室リスクを回避できるのかなどを予想しましょう。

ADを支払うタイミングについて

エリアによってはADが３ヶ月以上設定していることもあります。
こういった時に注意するべきことは、仲介業者へADを支払うタイミングです。
昨今では中途解約による違約金は１ヶ月未満出ない限り１ヶ月分とされています。その為、せっかく仲介業者へ何ヶ月もするADを支払っても中途解約をすぐにされてしまっては損をしてしまいます。
よって、こういうことを少しでも防ぐためにADの支払い条件などを設定し、２ヶ月以上入居が確認できた時に支払うなどとしておくと良いでしょう。仲介業者によっては入居お客様と結託し、３ヶ月未満で退去させてADを搾取する仲介業者もおります。
こういった業者に引っかからないためにもADの支払い時期は入居者との契約をする前に仲介業者としっかり取り決めをしておきましょう。

最後に

ADを支払うことで、仲介業者は仲介手数料のほかに、ADの収入も見込めるため仲介業者も積極的に営業を行い、入居希望者の内覧も増え、契約につながる可能性が高まり空室率改善につながるといえます。しかし、これまで記述してきた通り、ADを高く設定したからといってお客様がすぐに埋まるわけではありません。
ADをつける前提に、そのエリアにおいて、賃料やその他条件は適正か、物件の状態は他の物件に比べ劣化していないか、清掃などは行き届いているかなどをしっかり確認しましょう。
そして、ADを設定する時もADが高額にならないように自身の情報や管理業者の助言などを基に設定しましょう。高額に設定しても１年未満で退去されてしまえば、ADの回収もできずかえって賃貸経営は悪化することになります。だからこそ、慎重に検討した上で、ADをつけて入居者募集を行うことをおすすめします。

しかし、ADの相場や設定金額設定時期、ADの支払いタイミングなど簡単には設定できないと思います。
弊社ではADの設定などについても無料にてご相談に応じておりますので気軽のご相談ください。

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