インスペクションの重要性
目次
- ○ インスペクションの重要性について
- ・既存住宅状況調査(インスペクション)ってなに？
- ・仲介業者へ相談する必要性
- ○ 自身の点検箇所
- ・基礎部分について
- ・床下点検口から床下部分の調査
- ・外壁について
- ・床部分
- ・天井裏部分
- ・給排水部分
- ○ 最後に
インスペクションの重要性について
中古住宅の売却で気をつける点の一つに売却後に買主から瑕疵担保責任を問われるケースがあります。
（買主が不動産業者などの時は歌詞担保責任を問われないケースもあります）
問題が起きた時に対処するのではなく予め様々な手法を活用してそのような問題が起きないように務めるのが売主としての責任だと言えますが、やり方がわからない時や時間を費やすことができない場合は仲介業者などへ相談することをお勧めします。
本記事では、どのようなところを抑えつつ依頼をすればいいか紹介します。
既存住宅状況調査(インスペクション)ってなに？
中古住宅売却では、一番多くトラブルになるのは購入後に不具合が発見されるケースです。
この購入後のトラブルが日本での中古住宅流通低迷の要因とも言えます。こういったトラブルに対して不動産業者も様々な努力をしていますが減少することなく逆にトラブルは増加している傾向にあります。そういった背景から国は既存住宅状況調査(インスペクション)の普及に努めています。
インスペクションとは、中古住宅売却する際に専門家が売り出しを考えている住宅の調査をして、その結果を重要事項説明書の物件報告書として提示するまでの一連の流れを言います。インスペクションが行われることで買主も一定の不具合を承知のうえで、両方納得、合意の上で契約締結から引き渡しまでできます。
この制度を普及させるために、宅建法が改正され、不動産会社は仲介に際して、インスペクションの実施をあっせんする義務が課せられるようになりました。
仲介業者へ相談する必要性
少し前までは瑕疵担保責任について訴訟などが生じた場合、売主と買主の間でのことが多かったですが近年は売主と同時に仲介を行った仲介業者まで訴訟に繋がるケースが増えています。
こうした事態を避けるためには、売主は実費負担だからといってインスペクションを実施しないという選択をするのではなく、仲介業者に相談をしてインスペクション実施に向けて協力していくことがトラブル回避につながります。
まず、自身が把握している家の状況だけを説明すれば大丈夫だという認識を捨てて不動産のプロである仲介業者へどんなところがトラブルに発展しやすいかヒアリングして自分の家はどうか自身で点検をしましょう。
点検をすることでインスペクションが必要で無い時もあります。
点検をした上でインスペクションを実施しようと考えた時、売主としてはインスペクションを実施した時に、「何か不具合が起きたら売れなくなるのか」「不具合で値引きされるのでは」というマイナスイメージを抱いてしまうと思います。
しかし訴訟問題に発展し、賠償金リスクを考えた時、インスペクションを実施しない場合のデメリットは多く存在します。
自身の点検箇所
自身の家を点検する時に、自分だけで行うのではなく仲介業者にも同行してもらいましょう。自身では気づかない点も一緒に見つかることがあります。
点検をする時の参考として国土交通省の「既存住宅状況調査方法基準の解説」を参考にしましょう。
基礎部分について
基礎部分については外からみてひびや変色が無いか確認をしましょう。この時にひび割れがあった時はひび割れの長さや幅、深さ、箇所を細かく記録しましょう。
ひび割れの長さは定規などで計測し記録すればいいですが、幅については0.5m以内は報告しなくても良いのでその点を覚えておくと良いでしょう。この時に0.5m幅のシャーペンの芯などで図ると時間短縮につながります。深さについては、ある程度の固さがある細いもの（ピアノ線など）でチェックして記録をしましょう。
そして、変色についてですがさび（赤茶）のような変色がある場合はインスペクション業者へ依頼をしましょう。これは基礎の鉄筋までひびなどによる雨水流入による腐食が進んでいる可能性があります。
床下点検口から床下部分の調査
床下点検口から床下に潜り床下地材である、土台、大引、根太の状態を記録しましょう。
ここではまず、水が溜まっていないかを確認しましょう。水が溜まっている場合、木材が腐食している可能性もあるのでインスペクション業者へ依頼を行いましょう。
水が溜まっていなくとも、シロアリ被害が確認できる場合や明らかに腐食が進んでいることが確認できる場合は、同様にインスペクション業者依頼を行いましょう。
外壁について
外壁については目視により確認できるひび割れなどを記録しましょう。ひび割れを確認できた時注意が必要なのは、壁下地材まで到達しているひび割れかどうかの確認です。
壁下地材まで腐食している場合は将来構造材の腐食や最悪の場合倒壊することもありますので、下地材まで到達している「ひび割れ、欠損、浮き、剥離」などの症状があれば、きちんと記録しましょう。
こういった場合は修繕をした上で売買することをお勧めします。
床部分
床の傾きは、通常生活では気にならなくても、購入者によっては家が傾いていると認識されることがあるのでしっかり確認をしましょう。
調査方法として、床に小さなボール（ビー玉など）を転がす、水平器で測定するといった方法があります。微妙な傾きの兆候があれば、傾き度合いを測定します。一般的な許容範囲は1,000分の6未満とされています。微妙な傾きがある場合はインスペクション業者への依頼をお勧めします。自分では気にならなくても購入者によっては気に入らないまたは傾きで体調を崩してしまったので損害賠償に発展するケースもあります。
天井裏部分
天井点検口から天井裏の小屋組みを確認しましょう。天井点検従口は2階の押し入れやクローゼットに設置されています。
確認事項としては、雨漏れの痕跡の有無です。そして、現況に腐食が見られないかを確認しましょう。雨漏りの痕跡があるが、すぐに補修をしたので現在では問題がないのであれば、工事を請負った施工会社からの領収書や施工証明書などを貰い売買時の重要事項説明書などに添付しましょう。
給排水部分
水回りの什器などの状態は内覧時や重要事項などで説明し納得してもらえることが多いですが、給水や排水部分については聞いていないということでトラブルに発展することが多く発生をしています。給水設備に故障個所がないか、排水に詰まりが生じていないかを確認しましょう。
最後に
民法の改正により、今後は瑕疵担保責任ではなく、契約不適合で訴えられることになります。
これは売却した物件に隠れた瑕疵が有ったということではなく、契約書で示された物件と実態が違うから契約破棄や損害賠償をするということです。
このようなことを避けるためにも必ず自身で売却物件について正確に調査記録をしましょう。そして記録した内容や施工証明書などは重要事項説明書に添付してもらうように仲介業者へ依頼しましょう。
インスペクション業者へ依頼することが最善でありますが、必要がない場合もあります。そういったことをしっかり把握できるのも不動産業者のプロの視点です。弊社では仲介依頼をいただけるお客様には無料で弊社が物件調査、確認、記録まで行っています。
売却をお考えのお客様はいつでもご相談お待ちしております。
インスペクションを実施しない場合においては、お客様からのヒアリングのみを根拠に物件の説明をすることは厳に避けて、仲介者自らが現地を確認することが重要です。
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