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国交省、サブリースに関する注意喚起について



 

目次

国交相の注意喚起の背景

この注意喚起の背景には、良好な居住環境の確保を図るため、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が、令和2年6月12日、可決成立したことがあります。(告示公布 令和2年6月15日)これは、新たにサブリース業者と賃貸住宅所有者との間の賃貸借契約の適正化のための規制措置を講ずるとともに、賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設けることで、「管理業務の適正な運営」と「借主と貸主の利益保護」を図るための法律です。
この法律制度についてはリンクをご覧ください。

今回の注意喚起のポイント

サブリース関連規制が12月15日に施工されることから、サブリースに関する注意喚起のチラシを国交相が配布していますが、予めどのようなことを確認し注意していくべきかをより細かくわかりやすく入居者の場合とオーナーの場合に分けてご紹介していきます。

入居者様が注意するべき点

契約もしっかり締結しているし、家賃も遅れていないので私はそんなに気をつけなくてもいいのではないか?と思う入居者様もいらっしゃると思いますが、そんなことはありません。この機会に必ず契約書をチェックしてください。チェック内容は次の通りです。

契約している部屋はサブリース住宅なのか確認

サブリース住宅は、貸主(サブリース業者)と建物の所有者(オーナー)が異なります。入居物件がサブリース住宅かどうかは、契約書の貸主の部分と重要事項説明書に掲載されている建物の所有者情報を確認しましょう。見方がわからないという方は管理している不動産業者に確認することで回答を得ることもできます。

賃貸借契約書に貸主が変わった場合も住み続けられる旨の記載の確認

地位の承継に関する規定(※)があるか確認をしましょう。入居物件の賃貸借契約書に記載については入居者様の契約書で確認をできますが、建物の所有者(オーナー)と貸主(サブリース業者)間の賃貸借契約書は入居者様が確認するには、貸主または管理会社へ確認しましょう。この時に「そのような情報は開示できません」といった回答があると思いますが、今回の国交省の注意喚起に基づいて開示を求めましょう。開示をしていただけない業者がいる場合は、最後のまとめに各種相談先を掲載していますのでそちらに相談をしましょう。
なお、両方の賃貸借契約書にこの規定があれば、建物の所有者と貸主間の賃貸借契約が終了しても、建物の所有者から退去を求められることはありません。貸主と入居者様の賃貸借契約書にしか記載が無い場合は一概には言えませんが契約満了までは住み続けることができますが契約更新については新たな条件提示をされる場合もあります。
※「この契約が終了したときは、貸主の地位を、建物の所有者が引き継ぐ」旨の規定

サブリース業者から維持保全の内容や連絡先の通知の確認

貸主(サブリース業者)は、入居者に対して「維持保全の内容」及び「サブリース業者の連絡先」を通知義務がありますので、貸主や不動産業者に通知があったかを確認しましょう。
ただし通知義務については「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」 施行後(12月16日以降)の賃貸借契約が対象となります。

建物の所有者(オーナー)から賃料の請求があるかもしれません

入居者様は貸主(サブリース業者)へ毎月賃料を入れているが、貸主(サブリース業者)が建物の所有者(オーナー)に賃料を支払っていない場合があります。その時、建物の所有者は入居者に直接、賃料を請求することができますが、入居者は、貸主に月毎に賃料を支払っておりかつ、支払っていることを証明できる通帳の写しや領収書などを相手側に証拠として提出すれば、二重に支払う必要はありません。
ただし、入居者が貸主に賃料を前払しているときは、前払分の賃料を貸主に支払っていたとしても、建物の所有者に対して二重に支払わなければならない場合があります。

建物所有者(オーナー)様が注意するべき点

これまでは賃貸経営というと、不動産管理業社と管理委託契約を締結し管理してもらうことが主流でしたが、近年供給方による空室リスクなども高まり、そういったリスクを軽減できるということで賃貸経営のプロであるサブリース業者や管理会社が、オーナーの皆様の物件を借り上げ、より安定した賃貸経営が見込めるとされる「マスターリース契約」が主流となりつつあります。この契約携帯のメリットは入居者に係る煩雑な業務を、全てサブリース業者に委託できることや一括借り上げとなるため家賃の一定収入が見込める等のメリットもある一方で、想定外の損失等のリスクもあります。そういった想定外のリスクは契約によって異なるためかなりの損失を出してしまっている事例も多く出てきています。そういった問題を解決するために法案可決され施工されるのが「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(以下、「賃貸住宅管理業法」という。)です。これは、賃貸物件のオーナーと入居者が、正しい理解と判断ができるような環境を整えるため、適切な広告・勧誘や契約締結前の「重要事項」の書面交付及び説明を義務付けています。12月16日に施工されますのでその前にしっかり確認をし自身の契約と照らし合わせましょう。

契約期間中や契約更新の際に賃料減額される場合があります

契約時に、勧誘者などから最も言われるのは「このエリアなら需要が下がらないので、サブリース家賃も下がりません」「〇年間に渡り、賃料は確実に保証しますので問題ないです!」などと断定的な説明を受けたり、契約書に家賃保証等と書いてあったとしても、借地借家法(普通借家契約の場合)(第32条)により、オーナー等に支払われる家賃がマスターリース契約の期間中や更新時などに大幅に減額請求される可能性があります。今回のようなコロナなどといった社会全体の景気が落ち込んだことを理由に減額請求もあります。しかし、減額請求された場合でも、そのまま受け入れなければならないわけではありませんが、相手は不動産のプロですので自身で交渉するよりも他の不動産業者などに依頼することをお勧めします。
また、借地借家法による賃料減額について説明がない場合、その時点で法律違反になりますので契約解除や違約金発生することもあります。

契約期間中でも業者側からの契約解約はできます

「このエリアは需要があるので中途解約はあり得ません」などと契約時に言われていたとしても、契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。また、オーナーからの更新拒絶には借地借家法(第28条)により正当事由が必要となります。

正当事由としては大まかに以下の通りとなります。
①借地権設定者(賃貸人)が土地の使用を必要とする事情
②借地権者(賃借人)が土地の使用を必要とする事情
③借地に関する従前の経過
④土地の利用状況が契約と異なる、従善なる管理ができていないなどの事由
⑤借地権設定者(賃貸人)が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者(賃借人)に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出(「立退料の支払い」を指します。)

サブリースだからといって出費が無くなるわけではありません

マスターリース契約において、原状回復費用や大規模修繕費用は原則、オーナー負担となります。そのため、契約の際にはサブリース業者と賃貸住宅の維持保全の費用分担について必ず確認しましょう。オーナー様が原状回復費用や大規模修繕費用を負担したくない場合はサブリース業社が負担する旨をしっかり特約事項や関連規定に記載した契約書を作成してもらいましょう。

現状回復費用とは、転借人の負担にならない部分の修繕を指します。今年の4月1日に法改正となった不動産賃貸契約により借主(転借人)が負担すべき部分は大幅に減少しました。通常損耗(家電製品焼けや日差しによる日焼け)や経年劣化(畳や水回りの水垢など)は家主負担となります。

大規模修繕費用とは、エレベーターの修理や外壁塗装、行政指導による耐震工事、検査費用など建物全体にかかる費用を指します。

融資審査の際に不正がないように確認をしましょう

融資審査を通すために、不動産業者が、自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざんするなどの不正行為を行っていた事例や、金融機関が、融資の条件として、オーナーにとって不必要なカードローン・定期預金・保険商品等の抱き合わせ販売を行っていた事例もあります。サブリース物件を取得するために銀行から融資を受けるときは、融資を受ける金額や融資の内容について、業者任せにせず、直接銀行に確認しましょう。
記憶に新しい事項としては、スルガ銀行の不正融資などがこの注意事項に当たります。

ちょっと待った!契約する前にチェックすべき「賃貸住宅経営に関する契約(マスターリース契約)」のポイント

条件が良い、勧誘者(サブリース業者)などの担当から、「このエリアは絶対下がらない」「このエリアは需給バランスがいいので中途解約はありません」などと断定的な説明で契約まで進めてしまうのはとても危険なことです。先述した通り、契約書についても締結前にしっかり確認しましょう。

サブリース業者からの不当な勧誘には応じないでください。

将来の家賃減額リスクがあることなどついて、あえて伝えず、サブリース事業のメリットのみ伝えるような勧誘や、断定的に「このエリアなら需要が下がらないのでサブリース家賃も下がることはない」「家賃収入は将来に渡って確実に保証される」といっ
た不実のことを伝える勧誘行為は、不当勧誘に該当する可能性があります(賃貸住宅管理業法第29条)。こういった勧誘があった場合は自分は騙されるかも?くらいの心算を持ちましょう。オーナー等が「お断りします」、「必要ありません」、「結構です」、「関心ありません」、「更新しません」などを伝えているにもかかわらず、サブリース業者や勧誘者から勧誘された場合も不当勧誘に該当する可能性があります(賃貸住宅管理業法第29条)。

サブリース業者の広告は、誇大広告くらいの感覚を持ちましょう

全ての業者が誇大広告ということではありませんが、業者側は一つでも多くの物件を刈り上げしたいという気持ちがあります。
また、サブリースの仕組みはある程度の知識が必要であり、どんなリスクが発生するのかわかりづらい性質もあります。
本来であれば業者自身がオーナー様に対してメリットとデメリットをしっかり説明した上で契約すること必要でありますが、近年では経験・専門知識が乏しいオーナー様などをターゲットにし、サブリース業者自身又は勧誘者が行うマスターリース契約の締結を促す広告において、「支払家賃は契約期間内確実に保証!一切収入が下がりません!」「オーナーによる維持保全は費用負担を含め一切不要!」などメリットのみを強調して、賃貸事業のリスクを小さく見せる表示をしている場合は、誇大広告に該当する可能性があります(賃貸住宅管理業法第28条)。

契約締結前に重要事項の説明を受け、契約締結時に書面の交付の確認しましょう

不動産の契約においては必ず宅地建物取引士による重要事項の説明をした後に、契約書類の書面を持って契約を行わなければなりません。しかし、マスターリース契約の締結などではこういったことが省略されることがしばしあります。サブリース業者は必ず、契約締結前に、相手方の経験・専門知識などを考慮し、相手側にリスクなどもふまえて重要事項について書面を交付して説明を行う必要があります。また、契約締結時には遅滞なく、契約書面を交付することが義務付けられております(賃貸住宅管理業法第30条、31条)。これはマスターリースだからと言って省略できることはありません。

また、オーナーが貸主となって、普通借家契約としてマスターリース契約を締結する場合、重要事項説明を受けたとしても、借地借家法の制約を受けます。よって、サブリース業者は契約更新時等の賃料の減額、契約期間中の解約などの可能性があることを説明することはもちろん、賃料発生までの免責期間(一般で言うフリーレントです)、契約期間中に追加費用は発生するのか、契約の解約についての条件等について、サブリース事業者から重要事項説明を受ける際は内容をよく確認しましょう。
(※説明がなかった場合は法律違反になります。)

わからない時はしっかり相談しましょう。

よくご相談いただく方の多くは、目の前にいる業者からの勧誘を鵜呑みにしてしまい、契約書なども言われるがままに契約してしまい、いざ費用発生した時に困ってしまう方が大半です。
弊社ではそういったお客様のご相談に対して、これまで書いてきたチェックポイントをヒアリングし業者側に不備があればそう言ったことを是正していただくように代行業務を行ってきました。
そんな中、国土交通省からの注意喚起がでましたので今回は注意喚起に沿ってご説明をさせていただきました。

一見サブリースと聞くと管理業者へ委託するよりも楽に管理できるように思えますが、契約内容によっては不利となることもあります。わからない時は、国交省のガイドラインを確認したり諸官庁へ相談することをお勧めします。

規制の対象となる勧誘者を知っておきましょう

賃貸住宅の建設請負や土地等の売買の際にマスターリース契約の締結を勧める建設業者や不動産業者、特定のサブリース業者から
勧誘の依頼を受けたオーナーが「勧誘者」に該当することを記載しております。

誇大広告に当たるかしっかり基準を知っておきましょう。

誇大広告・不当勧誘として禁止される具体例としては、
誇大広告の例
「家賃保証」「空室保証」などの文言に隣接する箇所に、定期的な家賃の見直しがある場合にその旨及び借地借家法(第32条)の規定により減額請求される可能性があることが表示されていない。等

不当勧誘の例
家賃減額リスクや、契約期間中のサブリース業者からの契約解約の可能性、オーナーからの解約には正当事由が必要であることについて伝えず、サブリース事業のメリットのみを伝える。等

これは国交省が示した一例です。自分で判断できない時は専門家や行政に相談しましょう。

説明されることはなんなのかしっかり把握しましょう

契約締結前に書面に記載して説明を受けることを知っておきましょう。

家賃が減額される場合があること
・ 家賃の定期的な見直しがあり、見直しにより家賃が減額する場合があること
・契約条件にかかわらず借地借家法(第32条)に基づきサブリース業者が減額請求を行うことができること(その場合も減額請求を受け入れなければならないわけではなく、協議が必要であること)

契約期間中に解約となる場合があること
・契約期間中でも、サブリース業者から解約される場合があること
・借地借家法 ( 第28条 ) に基づきオーナーからの解約には正当事由が必要であること

こちらも国交省の注意喚起ガイドラインに記載されている事項ですので、判断できない時は相談をしましょう。

各相談先

過去にサブリース業者が破綻したり、契約期間中に契約解除を迫られた例もあります。サブリース業者とどのような契約を結んだかにかかわらず、最終的なリスクと責任はオーナーがご自身で負うこととなることをしっかり念頭におきながら、わからないことは自分で調べて進めるのではなくしっかり各機関へ相談しましょう。

賃貸に関するトラブル相談

公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会)

0120-37-5584


※賃貸住宅での一般的なトラブルやお悩みについてアドバイスを行っています。
※賃貸借契約などの法律に関わるご相談はお受けできません。

法的トラブルに関する総合案内窓口

法テラス・サポートダイヤル

0570-078374


※お問合せ内容に応じて解決に役立つ法制度や、相談機関・団体などに関する情報を提供しています。

民間金融機関に関する相談

金融サービス利用者相談室

0570-016811(IP電話からは 03-5251-6811)


広告、勧誘及び重要事項説明に関する違反行為

国土交通省
広告、勧誘及び重要事項説明に関して違反等したサブリース業者(勧誘者含む)
についての情報提供に関する申し出は下記アドレスまで
(全国共通)  hqt-chintai-moushide@gxb.mlit.go.jp(令和2年12月15日より運用開始)

どれに当てはまるか不明な方

サブリースにおいては相談窓口がトラブル箇所によって異なります。
そう言ったこともありこれまで泣き寝入りや大きな問題へ発展しまいどうしたらいいかわからない方も多い背景があります。
とりあえず相談をしたいという方は弊社で無料にてご相談を受け付けております。
もちろん契約前の契約書についての相談についても無料にてお受けいたします。

些細なことでもどんなことでも相談無料にてお受けしますので気軽に弊社までご相談ください。


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