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賢い管理方法について

目次

不動産管理会社の重要性

不動産管理会社は不動産経営をする場合とても重要な存在となります。管理会社の選び方を間違えると利益が出るはずの不動産が利益どころか「支出ばかり！？」なんてこともありえます。今回は管理会社の種類や業務範囲、さらに良い不動産管理会社の見極め方についてご説明します。

不動産管理会社はオーナー様の道標でなければならない

多くの不動産管理会社は、不動産の客付けや建物管理はもちろんこと入居者からの様々な要望などの対応をしています。つまり不動産経営に関する大半の業務を行っているということです。よって、オーナー様にとって管理会社の選定は先にも述べたように、不動産経営の成功を大きく左右します。そのため、管理会社の種類や具体的な業務内容を知った上でご自身に合った管理会社を選定しましょう。

不動産管理会社には３つの種類があります

不動産管理会社はどこも同じサービス内容で同じ業務をしているわけではありません。
仲介と管理業務を行う会社や管理業務だけ行う会社、仲介業務だけ行う会社と３つの種類があります。
近年では不動産業者がオーナー様から一括借上を行う業務もありますがこちらは管理業務とはことなので今回は説明を省略します。

仲介と管理業務を行う会社

仲介と管理業務を行う会社の特徴は全てを任すことができるのでオーナー様にとって手間がなく楽なことです。
また、建物管理をしている会社が仲介しているので、その物件の仕様や設備はもちろん、どんな人が住んでいるのかどう言ったトラブルがこれまであったのかなど細かな説明を内見時にするため、入居後のトラブルも起こりにくいことが強みの一つです。また、入居申込後から契約締結、入居まで１社で行うため入居申し込みから入居までの時間短縮することができるのも強みの一つです。

仲介業務だけを行う会社

仲介業務だけ行う会社の特徴は常に集客力に重点を置いているため、様々な物件情報をストックしているため物件探しをしているお客様が集まりやすい環境を作っています。そのため、物件を探しているお客様の情報も多くあるため、入居希望者に自分の物件を紹介できるタイミングが多く、賃貸の迅速な成約につながる強みがあります。

管理業務だけを行う会社

管理業務だけ行う会社の特徴は管理業務の知識や対応方法などが豊富という点です。管理業務内容については後ほども説明しますが、ざっくりと管理業務を説明すると共用部の清掃や退去時の立ち合いや入居者対応のことであり、管理業務だけを行う会社はこれらの知識や対応方法が豊富にあります。そのため、適切な清掃頻度の提案や修繕費用の圧縮、入居者のトラブルを少なくするための提案、退去時のトラブルを少なくするための案内などが強みです。

不動産管理会社が行うこととは

主に、不動産管理会社が請け負う業務は2つに分けられます。

・入居者募集（仲介業務）
・建物、入居者対応（不動産管理業務）

入居者募集

入居者募集は、単純に入居者を募集するだけではなく内見の案内や入居者審査、各種保険申し込みなどの契約締結業務も含みます。

１　入居者募集
入居者募集とは、自社ホームページやポータルサイト（アットホームなど）で物件情報を掲載したり近隣業者への斡旋依頼を行うといった、入居検討者を呼び込む業務です。いわゆる、「集客」をする業務が入居者募集の最も重要な業務となります。

２　内見の案内
入居募集から実際に問い合わせがあった入居検討者に対して、店舗に来店したり電話やメールで連絡を取り合ったりして、物件の内見案内をします。このときに、室内の設備・仕様やどんな人が住んでいるのかどう言ったトラブルがこれまであったのかなど細かく内見者に説明する業務も管理会社が行います。

３　契約締結
内見後に入居する意思があれば、まずは入居申込書をいただきます。令和２年４月１日から不動産賃貸契約のルールが大きく変わったため、今は保証人をつけていただき契約する傾向から保証人はつけずに家賃保証会社への加入を必須にする傾向に移りつつあります。よってまずは保証会社の審査を行うため保証会社とやりとりをし保証会社へ審査をしてもらいます。また審査の結果によっては保証人を必須となる場合もあります。審査の結果、問題がなければ賃貸借契約の締結に移行します。

建物、入居者対応

建物、入居者対応（以下、不動産管理業務）とは
・契約の管理
・入居者対応
・建物管理
・コンサルティング
・警備や防犯など
を行います。

１　契約の管理
契約管理とは、契約更新などの業務のことです。更新時の通知などを管理会社の方で行います。

２　入居者対応
契約違反をしている入居者への対応や、入居者からのクレーム対応はもちろんのこと、賃料管理や滞納者への催促なども管理会社が行います。

３　建物管理
建物管理とは、外部廊下や駐輪場などの共用部の清掃や、退去立ち合い、および補修やクリーニングなどを行います。また、エレベータの点検や消防点検、行政からの建物検査などの手配なども管理会社が行います。

４　コンサルティング
コンサルティング業務は必須ではありませんが、近年はこれまで説明してきた管理業務はインターネットの情報などでテクニックを調べてオーナー様自身で行うことが多いため管理会社はこのコンサルティング業務でオーナー様が依頼をしたいと思えるように提案していることが多くなっています。コンサルと言っても多岐に渡りますが大体は物件全体のメンテナンス・修繕計画の立案や収益を最大化するためのリノベーション、コンバーションの提案です。また、立地や面積にもよりますがマンションなどの居住タイプからスーパーやテナントの建て替えや貸地として貸し出す計画など「収益を最大化するため」のコンサルティングをする管理会社もあります。

５　警備 防犯等、業務の概要を説明
近年では監視カメラの導入や警備会社との連携は入居者から求められる必須条件にもなりつつあります。よって、物件のタイプを見極め少額でも警備、防犯を最大化する提案をすることも管理会社の仕事です。

管理会社に仲介業務を依頼する時

不動産会社へ仲介業務を依頼する時は媒介契約と代理契約の2種類の契約方法があります。

前述した不動産業者がオーナー様から一括借上を行うサブリース契約という種類もあります。サブリース契約とは、サブリース会社（≒管理会社）が一括で借り上げる方式です。つまり、オーナー様からするとサブリース会社が借主となります。そして、サブリース会社は貸主となって第三者に又貸しします。そのため、入居者がいなくてもオーナー様は賃料収入を得られますが、サブリース会社に支払う手数料は、通常の管理委託費用よりも高くなります。

媒介契約

媒介契約を結べば、複数の管理会社に仲介を依頼することができます。媒介契約の場合、管理会社はオーナー様のサポート的な位置づけになり、最終的に入居者と賃貸借契約を結ぶかどうかはオーナー様が決めます。

また、媒介契約の中でも「一括委託型」と「一部委託型」の2種類があります。一括委託型とは、以下のような業務の全てを一括で管理会社に委託する契約です。

・賃料や共益費などの徴収
・未払い金の督促
・契約の更新
・退去立ち合い
・原状回復工事の手配

一方、一部委託型とは上記の一部を委託する契約です。

代理契約

代理契約の内容も、前項の媒介契約の一括委託型と同じです。ただし、代理の場合は完全に管理会社に任せるので、契約するかどうかもオーナー様ではなく管理会社が決めます。そのため、大家さんの手間は媒介契約以上に減らせますが、自分の希望を管理会社へ正確に伝えておかないと、意に反した入居者と契約してしまう可能性があります。また、近年では代理契約するのであれば先に述べたサブリース契約を選択するオーナー様が増えている傾向にあります。

管理会社に支払う費用

管理会社に支払う費用は、主に管理委託費用と仲介手数料
以下2種類の費用です。

例）管理はＡ社、仲介をＢ社に依頼している場合には、管理委託費用はＡ社、仲介手数料はＢ社に支払います。管理も仲介もＡ社に依頼している場合は、どちらもＡ社に支払います。

近年では空室を早く埋めたい時にAD（広告費）を仲介業者へ支払うことで優先的に斡旋してもらうこともあります。

管理委託費用

管理委託費用とは、建物管理や入居後の入居者対応へ支払う費用です。金額は管理会社によって異なりますが、相場として「月額家賃×8％」程度でしょう。

仲介手数料

仲介手数料は、「月額家賃+消費税」が上限となり、これは借主・貸主どちらか一方が支払います。両者合意の上であれば折半することも可能で、どうするかは貸主の方で決められます。入居者からすれば、貸主が全額負担するなら「仲介手数料ゼロ円物件」になりますし、借主が全額負担なら「仲介手数料：家賃1か月分」です。折半なら「仲介手数料半額」の物件になります。

不動産管理会社を選ぶポイント

不動産管理会社を選ぶときには次の３点を気にして選択しましょう。

・その地域に詳しいか
・業務範囲の確認
・管理委託費用の妥当性

その地域に詳しいか

まず、その地域に詳しいかどうかは客付けに大きく影響してきます。地域に詳しい場合、管理会社が客付けをほかの仲介業者に依頼するときも、その地域に詳しい管理会社の方が依頼できる仲介会社数は多いです。そして、自社で客付けするにしても、その地域に詳しい方が広告戦略や内見の案内はしやすいでしょう。また、地域に詳しいことで内見時に入居者が求める情報をしっかり伝えることができるため内見からの制約率が高くなるといえます。

業務範囲の確認

入居後の管理に関して、業務範囲はどこまでかを確認しましょう。管理会社の業務は多岐に渡るので、管理会社によってどこまでが業務範囲内かは異なります。プランによっては「滞納時の徴収」までは業務範囲外だったり、「建物全体の設備点検」は業務範囲外だったりします。また、雑草の除去はどこまでやってくれるのかなどの確認もしましょう。近年では雑草除去については別途費用がかかる管理会社が増加傾向にあります。そして、オーナー様が特定の業務を自分でできると判断すれば、その業務を管理会社の業務範囲外にすることで委託費用を下げることも可能となります。

管理委託費用の妥当性

前項のように管理委託の業務内容を確認しつつ、管理委託費用が妥当かも確認しましょう。具体的に妥当性を図るためにも、管理委託費用の見積もりを提示されたとき、「建物全体の点検、巡回報告は有料」などの記載がある場合があります。この点を良く確認しておかないと、費用対効果の高い管理をしてくれるか判断できません。

管理会社選定前にやっておくべきこと

上述した点を受け、管理会社を選定する前には、諸条件が自分の希望と合うかを同じ地域で営業している複数社で比較しましょう。というのも、複数の管理会社に「業務範囲」と「委託費用」を聞くことで、相場を知ることもできますし、費用対効果の高い管理会社の選定にもつながるからです。そのため、そもそも管理会社が何をする会社かを理解し、どこまでの業務を依頼するかを考えておきましょう。

最後に

ここまで説明したようにオーナー様は管理会社の業務内容や管理会社の特徴をまず把握してください。そのうえでご自身の理念や不動産経営についての考え方が管理会社と乖離していないかもとても重要になりますので複数の会社と面談してください。管理会社は物件を買ったらすぐに依頼しなければならないこともありませんし、オーナーチェンジで取得した場合は元々ついている管理会社へ依頼をする傾向がありますがその管理会社の業務内容などが自身に合わないようであれば変更しましょう。また、新たな管理業者の業務内容や費用を伝えるとその条件に合わせるように管理契約を変更してくれる会社もあります。このように一つひとつのことを慎重に比較し取捨選択していくことが適切な管理会社の選定、業務範囲の委託につながり、結果的に不動産経営の成功へと導きます。

弊社では売買などで知り合ったオーナー様からよく管理会社の選定についてご相談を受けます。
もちろん弊社と管理委託契約を締結していただけることを望みますがオーナー様の考えやご予算、ご要望などもありますので弊社では管理会社の選定方法やオーナー様に合った管理会社のご紹介なども無料にて行っております。いつでも気軽にご相談ください。

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