不動産を相続したときどのような手続きや流れになるのか？
目次
- ○ 相続はまずどんな手続きが必要になるのか。
- ・とりあえず相談したいという方へ
- ○ 相続税の申告はどうやるのか？
- ・1.優遇処置について
- ・2.申告について
- ○ 不動産を相続したとき何からはじめるか？
- ・1.まずは相続登記を必ずしてください。
- ・2.法定相続人の相続順位
- ・3.複数の相続人がいる場合
- ○ 不動産を売って利益ができたときに気をつけること
- ・1.必ず探してください！故人が締結した売買契約書！
- ・2.相続不動産における税制の優遇措置
- ・3.専門家に相談する必要性とは？
相続はまずどんな手続きが必要になるのか。
相続は様々なケースがあります。
様々なケースがある中、両親から土地建物を譲り受けた場合、そこには住まないからとそのまま放置しているかたも多くいらっしゃると思います。しかし、近年では放置した不動産による空き家問題などに発展するとどうなってしまうのでしょうか？相続は手続きが多岐にわたり時間とお金がとてもかかると言われています。だからといって、何もしないでいると、数々の問題が生じてしまいます。今回のこの記事では、必要な手続きから申告までご紹介します。
とりあえず相談したいという方へ
相続についてある程度知識はあるのでこの記事はみなくても相談したいという方は一先ずこの記事を大まかに読んでいただき弊社の流れについて押さえた上でご相談依頼をお願いいたします。
相続税の申告はどうやるのか？
ご逝去された人が遺してくれた財産（預金や不動産など）を相続した場合や、ご逝去される前の３年以内に贈与などにより得た財産には相続税がかかります。ただし、非課税財産に当たるものや、葬儀費用などについては差し引くことができます。また、相続税には基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人の数）があり、基礎控除額は、遺産総額から差し引きます。
1.優遇処置について
相続税には優遇される措置がいくつかありますのでご紹介します。
1.相次相続控除
10年以内に2回相続がある場合、2度目は一定額の差引となります。
2.配偶者の税額軽減
配偶者が取得する遺産については1億6,000万円、または法定相続分相当額のどちらか多い金額までは相続税がかかりません。
3.未成年控除
相続人が未成年の場合は、一定額の差し引くことが可能です。
｟6万円×（20歳－相続時の年齢）｠
4.障害者の税額控除
相続人が85歳未満の障害者の場合は、一定額の差し引くことが可能です。
｟6万円×満85歳になるまでの年数｠
5.外国税額控除
海外で相続税を支払った場合は、一定額の差し引くことが可能です。
2.申告について
遺産から、非課税財産の金額や葬儀費用と基礎控除額、そして優遇措置に該当する場合は控除される金額を差し引いた残産が、相続税の対象となります。
相続税は、死亡したことを知った翌日から10カ月以内に、故人が住んでいた地域を所轄する税務署へ申告します。その際に、遺産を相続人とどのように分けるかを決定しておく必要があります。このために相続人全員で遺産分割協議を行った後に、遺産分割協議書を作成し申告をします。
これまでの経験で一番難航するのが、遺産分割協議です。途中から弁護士などの専門家が入ったりすると時間がかかることがあり、また大きな確率で訴訟に発展します。弊社では、遺産分割協議についてのお手伝いや不要な動産（家具など）の処理も一括で行っております。遺産分割協議には分割方法や書類の作成など多岐にわたりますので専門家に一括してお任せすることを推奨しております。
不動産を相続したとき何からはじめるか？
ご逝去された方が所有していた不動産を相続したが、様々な理由で不動産を放置しているケースが近年多く増えています。放置していればとりあえず得もしないし損もしないと考えている方が多いですが、放置することは様々な損を招きます。代表的な損するケースを３つご紹介します。
1.建物が傷み続けることで物件価値が著しく低下し買取してくれるところが少なくなることがある。
2.1の価値が低下することで不動産全体の価値が下がり続ける可能性がある。
3.固定資産税を払い続けなければならない。
1.まずは相続登記を必ずしてください。
譲り受けた不動産を売却する場合、必ず相続登記をしてください。相続登記とは、所有者の名義をご逝去された人から相続人に変更することを言います。仮に登記をせず放置した場合、以下の懸念があります。
1.登記人と売却する人の名義が異なるため、売却できない。
いくら自分が相続したと言っても、売ることは難しいと言えます。
2.他の相続人が自分の持ち分を勝手に登記して売却する恐れがある。
登記を早くした人の方が立場は上となります。そのため登記をしていないとこのようなことが発生する可能性があります。
自分が売却しようと思っても相続登記をしていないと売却できずせっかく購入者が現れても売ることができない可能性があります。不動産を相続したら、直ちに相続登記の手続きを行ってください。
2.法定相続人の相続順位
ご逝去された人の遺産は、遺言がある場合はそこに記されている人が相続します。しかし、遺言がない場合などは、一度法定相続人全員の共有財産となります。
そもそも法定相続人とは？
まず、配偶者は必ず相続人にとなります。配偶者に続く順位はつぎの通りです。
第1順位
故人の子。子が死亡の場合は孫、ひ孫へ
第2順位
父母、祖父母
第3順位
兄弟姉妹。兄弟姉妹が死亡の場合は甥、姪へ
第1順位の人がいない場合は、第2順位の人へ、第2順位の人がいない場合は第3順位の人へ、権利が移ります。
自分が逝去した後、大好きな家族が揉めないためにも必ず遺言書を遺しましょう。最近では、近隣の法務局にて自筆遺言を保管してくれる「自筆証書遺言書保管制度」といった今までよりも簡単に遺言書を残すことができる精度もあります。
3.複数の相続人がいる場合
遺産が預貯金などの場合は分配することは容易ですが、不動産については共有名義などに分配すると売却したいのに共有名義者の同意を得ることができず売却できないということもあったりするため分配することが難しいといえます。ご逝去された方が遺した不動産の相続人が確定できない場合の分配方法としては、不動産を売却して得た金銭を相続人で分割して相続するという方法があります。これを「換価分割」といいます。
換価分割の手順は、遺産分割協議でそれぞれの相続分を決めた後に、実際に手続きのできる相続人をひとり選出します。そして、手続きをする相続人の名義に一先ず変更し、不動産会社に依頼するなどして売却手続きを行います。売却後はその代金を相続人全員で分割します。（売ることは決めたとしても手続きする人を決めるのに時間がかかる場合は先に売り出しを開始することも可能です）
不動産を売って利益ができたときに気をつけること
相続した不動産を売却して譲渡益が出た場合は、所得税の申告も必要です。
譲渡所得は、譲渡価格ー取得費＋譲渡費用ー特別控除額を差し引いたものとなります。
1.必ず探してください！故人が締結した売買契約書！
相続した不動産を売却する場合、相続人は被相続人の取得費と所有期間を引き継ぐことができます。被相続人が生存しており、相続後は売却するということであれば不動産を取得した時のことや売買契約書を預かっておくか自筆遺言と一緒に保管することをお薦めします。既にご逝去されているのであれば、売買契約書などを探して売買代金やその他にかかった費用などを確認することで売却時に節税につながります。家などに無い場合は売買時に仲介した不動産業者が写しを保管している可能性がありますのでそちらにも確認しましょう。それでも取得費がわからない場合は、譲渡価額（売却した代金）の5％相当額となります。
弊社にも取得費用がわからないので調べて欲しいという相談が多くあります。
弊社では、取得費用の調査も行っておりますのでご相談ください。
2.相続不動産における税制の優遇措置
相続した不動産を売却するとき優遇措置がいくつかあります。有効活用しましょう。
1.相続税の取得費加算の特例措置について
相続税申告期限の翌日から3年以内に売却した場合は、相続税の一定額を取得費に加算できます。
2.小規模宅地等の特例措置について
もともとご逝去された方と同居していた場所の土地を相続して、ご逝去後もそのまま住み続ける場合に適用される措置です。
この場合、地価の一定割合を減額して算出することが認められています。
また、ご逝去された方の住んでいた土地が330平方メートル以内である場合は、地価が80％減額されます。
ご逝去された方が事業を営んでいた土地で事業を引き継ぐ場合や、ご逝去された方の事業がアパートなどの貸付の場合でも減額措置が提供されることがあります。
また、相続した不動産の売却で得た譲渡所得は確定申告をしてください。上記の特例を利用する場合でも申告が必要となりますので必ず、確定申告の時期には忘れず手続きしてください。
相続税の申告や税制の優遇措置についての詳細は、国税庁のホームページをご覧ください。
3.専門家に相談する必要性とは？
このように不動産を相続したら相続登記や相続税の申告が必要となります。
いくつもの手続きのお手伝いをしてきた私たちでもちょっとした違いでかなり手続きが変わったり時間がかかったことがありました。宅地などであればすぐに売却できますが、広大な農地などの場合はこの記事以外に開発許可などの手続きなども必要となります。だからこそ、専門家へ依頼すると費用が発生しますが、その分確実に漏れなく活用できる優遇措置は使い手続きをしてくれます。相続の手続きから売却、管理依頼まで一括で依頼することで確実にご自身にかかる負担は軽減されます。
弊社では一括でお手続きから動産処理、販売活動あるいは買取、売却、管理まで提携している専門家（弁護士、司法書士、会計士）がいるため一括で行うことができます。まずは気軽にご相談ください。
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