売却活動編
目次
- ○ 販売活動ではどんなことをするのですか？
- ○ 査定価格で売り出さないといけませんか？
- ○ 急いで売りたいときはどうしたらよいですか？
- ○ 鍵は預けなくてはなりませんか？
- ○ 住みながら売ることはできますか？
- ○ 買い手からの印象をよくするコツはありますか？
- ○ 売却のポイントと注意点を教えてください。
- ・マンション編
- ・土地編
- ・一戸建て編
- ○ 近所に知られたくないのですが、広告を行わないで売却は可能ですか？
販売活動ではどんなことをするのですか？
不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、各種住宅情報誌への掲載、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構（レインズ※）への物件登録など、さまざまな手段で購入希望者を探します。
その他に、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、不動産をお探しの方が気軽に見学できるオープンハウスの開催を行います。
ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は営業担当より定期的にご報告をさせていただきます。
具体的な売却活動の方法は、査定依頼時にどのような方法で活動を行うかご説明させていただきます。
※レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても一つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。
査定価格で売り出さないといけませんか？
「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって当社よりご提案する参考価格ですので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
「査定価格」は、当社が物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。
「売出価格」は当社が出した査定価格をもとに、お客様の希望、ご事情、近隣成約価格の売出状況を見て決めます。
査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間にとくにこだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もご提案しております。
どのレベルで折り合いをつけるのかは、置かれている事情を重視するのが一般的です。買い換えで新居の引き渡し時期が決まっているなど、何らかの事情で現金化を急いでいるような場合には、当社から提示させていただく査定価格に近い価格で売り出すことで成約までの期間を短縮できる可能性があります。
急いで売りたいときはどうしたらよいですか？
ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には当社の「買取サービス」を利用することをおすすめします。
当社では専門の買取業者や投資家など買取専門のお客様を多く抱えております。「仲介」のように買主が見つかるまで売れないということがなく、早く確実に売ることが可能です。
しかし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にありますので、メリットとデメリットについてご説明させていただきます。
<メリット>
・買取専門のお客様が買主となりますので、確実かつスピーディに売却が可能。
・広告なしでの売却が可能なので近隣はもちろん周囲に知られず秘密が守れます。
<デメリット>
・一般の仲介と比較して売却価格が低くなる傾向にあります。
ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には、スピード売却サービスをご提案いたします。
当社または当社が紹介する不動産会社が買主となりますので、確実かつスピーディに売却が実現します。
こんなお客様におすすめします。
ご事情により早期処分をしたいお客様
通常の売却活動は1～3ヶ月程度、購入者が決まってからも、残代金の受領までは1ヶ月ほど要することが一般的です。できるだけ早く売却資金が必要な方はぜひご相談ください。
周囲の方に知られたくないお客様
広告などを一切行わず、周囲の方に知られずに売却することも可能です。
鍵は預けなくてはなりませんか？
居住中の場合はとくに必要はありません。内覧の予約などについては当社よりあらかじめ内覧可能日を3日ほどご提案し、その中でご都合が合う日程でお客様にご案内いたします。空家の場合は、当社にお預けいただくことで、購入希望者のご案内の際に伺う必要がなく、手間が省けます。
住みながら売ることはできますか？
可能です。中古物件の場合、多くのお客様がお住まいになりながら売却をされています。
また、突然ご案内するということもありません。必ず候補日をご提案いたします。
買い手からの印象をよくするコツはありますか？
お部屋の第一印象はとても重要です。事前に以下の準備をしていただくことで、ご希望価格での成約や、早期契約につながります。
1.部屋の中を常に整理整頓していただき、とくに、水まわりやベランダなどは購入ポイントになりますので念入りに清掃をお願いいたします。
2.物件案内の1時間前にカーテンやブラインドを開けたり、玄関から居室、トイレなど、すべての照明をつけたりなどして、なるべく明るい印象になるようにしてください。
3.窓を開けて、部屋の換気をお願いします。ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などはニオイが残っている可能性がございます。臭気は購買意欲を下げるポイントとなりますので、あらかじめ消臭剤などでケアをお願いいたします。
その他、ハウスクリーニングやリフォーム、ホームステージング（※）を活用すると印象がよくなり、早期契約・希望価格での成約につながります。
どんな人が住んでいたか、というのも買い手にとってはとても気になるところです。笑顔で出迎えるとともに、質問などは細かくご回答をお願いいたします。
お客様と顔を合わせたくない場合は当社にてご対応させていただきます。
※ホームステージング（Home Staging）とは、お部屋を家具や小物で演出することで、早期に好条件での売却を目指す販売手法です。ご希望される場合は査定時に当社にご依頼いただければ、演出などの手配をいたします。
売却のポイントと注意点を教えてください。
マンション・土地・一戸建てそれぞれについて回答します。
マンション編
物件特徴や価格相場などを客観的にご提案します。しかし、同じ地域のマンションであっても、築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。また、住んでいる間に補修やリフォームした部分、不具合などもあれば、書き出していただくことで評価査定させていただきます。
また「エアコン、給湯器、床暖房、ガスコンロ、組み込み式の食器洗い洗浄機」など、室内の設備状況についてもご確認していただくことでスムーズな査定につながります。売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら、売主がその補修費用などを負担することになります。後で慌てないよう事前にチェックしていただくことで安心です。
マンションの管理体制、管理員の勤務時間、ご近所との関係や、駅からの距離、学校や病院、公園までの距離など周辺環境を整理して、住む上での魅力を査定時にご教示願います。
大規模マンションの場合は、ゲストルームやキッズルームなど共用施設の充実や、管理組合活動など、実際に住んでみなければわからないアピールポイントを、当社へ細かく積極的に伝えていただくことで査定金額アップ、早期成約への重要なポイントとなります。
売るために必要な書類として、分譲時のパンフレットや図面、権利書や固定資産税納付書があることで早期契約につながります。
土地編
土地売却の際に重要となるのは、正確な面積です。古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確でないことがあります。
また、隣家との境界標がない場合は、敷地境界があいまいになっていることが考えられます。売買契約時に実測面積での契約を求められることもありますし、買主が後々ご近所と境界でもめないよう、現地で測量調査を行って境界を確定させ、境界標を設置することを推奨しています。簡易な測量サービスもできますので気軽に当社までご相談ください。
土地売却は立地や面積によって、購入者が異なるため、どれくらいの規模のものが建てられるか、また前面道路の幅や自動車が入れるかなど、査定時に当社の方で関係諸官庁へ確認をいたします。
空き地の場合は、査定時に植木などの残存物がないかを当社にて確認を行い、撤去が必要な場合は撤去費用などを査定時に見積もり提案させていただきます。ご自身で撤去できる場合は撤去のお願いをしております。そして、売却に必要な権利書、測量図、境界確認書など土地関係の書類の写しをお預かりさせていただいております。
土地の上に建築物がある場合はそのまま売るか、更地にしてから売るかを査定時に当社へ相談いただければベストなご提案をいたします。古家付きで売る場合のメリットとしては、買い手が家の規模や日当たりの状態をイメージすることができ、住宅ローンも利用できるため、買い手の幅が広がります。
一戸建て編
査定時に家の状態、価値をヒアリングいたしますので客観的にお伝え願います。
雨漏りやシロアリ被害などの劣化はないかなど、屋内外についてもヒアリングいたしますので、事前にご確認していただくことでスムーズな査定につながります。
売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら、売主がその補修費用などを負担することになります。
また、住んでいる間に補修やリフォームした部分があれば書き出していただくことでスムーズな査定につながります。一戸建ての場合は外観も大きなポイントなので、外壁の塗りかえをした時期など、メンテナンスの記録なども事前に確認し、査定時にご教示願います。
実際に住んでみなければわからないアピールポイントなど査定金額につながると思うことは細かなことでも構いませんので当社にご相談ください。
また、売買時には敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。隣地との境目に境界標が設置してあるか、エアコンの室外機や雨樋が隣家に越境していないかどうかもご確認願います。
また、ご近所との関係を当社にご教示いただくことで、事前にさまざまなトラブルを予防が可能です。その他、売るために必要な書類として、権利書や間取り図、固定資産税納付書などの写しをお預かりさせていただくことで物件問い合わせ時に購入判断につながります。
近所に知られたくないのですが、広告を行わないで売却は可能ですか？
可能です。インターネット掲載や、近隣へのチラシなどの配布を控えて売却活動を行います。当社が所有する顧客情報の中から、買主候補をリストアップし、その候補に対して個別に販売活動を行ったり、当社の管理するインターネットの購入希望会員のみにメールで配信したりすることで物件をご紹介します。
あるいは、当社が買取を行うことも可能です。
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